در ایران نیز به مانند برخی کشورهای دیگر، بالاخره قانونی خاص راجع به قراردادهای پیش فروش ساختمان در 12/10/89 به تصویب رسید. این قانون با الزامی کردن اخذ مجوز آگهی تبلیغ پیش فروش، پایان یافتن عملیات پی ساختمان در زمان قرار دارد، رسمی بودن قرارداد، تعیین جرائم برای تاخیر انجام تعهدات پیش فروشنده، تملیک تدریجی ساختمان به پیش خریدار، عدم امکان فروش و توقیف واحد پیش فروش شده، استحقاق مطالبه قیمت روز بناء در مواردی که پیش خریدار حق فسخ دارد یا در فرض کسر متراژ مقرر در پیش قرارداد، در مواردی امکان تکمیل ساختمان بوسیله پیش خریدار و تنظیم سند رسمی انتقال از طرف او، مسوولیت نوعی پیش فروشنده در مقابل خسارات ناشی از عیب بنا در مجموع یک قانون حمایت از پیش خریدار است و باب بسیاری از سوءاستفاده ها و کلاهبرداری ها را مسدود کرده و بسیاری از مسائل مناقشه برانگیز را نیز روشن ساخت.

این مقاله در صدد یافتن ماهیت حقوقی قرارداد پیش فروش ساختمان بوده و به جهت اینکه در قانون مربوط، صحبت از مالکیت به عمل آمده، پس از طرح مساله، در مباحث مقدماتی، بالضروره به تبیین مفهوم مالکیت و تعریف بیع در قانون مدنی ایران و فقه امامیه پرداخته شده است.در ادامه مباحث، دکترین حقوق درمورد قرارداد پیش فروش ساختمان و مطابقت آن با هریک از نهادهای حقوقی تعهد به بیع، بیع مشروط، بیع معدوم به تبع موجود، بیع معلق، عقد صلح و قرارداد خصوصی تملیکی ارائه شده است و درنهایت، ضمن خدشه در لزوم شرطیت قبض تمامی ثمن در بیع سلم، این نتیجه به عمل آمد که قرارداد مزبور با بیع سلم قابل تحلیل و توجیه است. البته با ذکر اینکه واحد ساختمانی حسب انشاء طرفین با سه حالت مختلف «از ابتدا»، «در حین احداث و تکمیل» و «پس از اتمام عملیات ساختمانی» (مندرج در ماده 1) به مالکیت پیش خریدار درآید: در حالت اول به صورت منجز، در حالت دوم به صورت معلق (همراه با شرط تملیک تدریجی) و به نسبت اقساط پرداختی و در حالت سوم نیز به صورت معلق و به محض پرداخت آخرین قسط ثمن.

قرارداد پیش فروش ساختمان یکی از پدیده های حقوقی است که درباره ماهیت آن، نظرات مختلفی ارائه شده است. بیع با اقسام مختلف خود مشتمل بر بیع سلم یا سلف، بیع معلق، بیع منجز، استصناع (سفارش ساخت)، قرارداد خصوصی و نامعین و عقد معین و بانام، مشهور ترین قالب هایی هستند که برای این قرارداد، توسط صاحب نظران حقوقی مطرح شده است. با تصویب قانون در سال 1389، اگرچه نظریه خصوصی و نامعین بودن قرارداد از اعتبار و قوت افتاد اما نظریه های مبنی بر بیع بودن (اقسام مختلف آن) و نیز نظریه معین و با نام بودن قرارداد پیش فروش ساختمان، نظریه هایی هستند که می توان از انها به عنوان ماهیت قرارداد پیش فروش ساختمان نام برد. در این نوشتار، ضمن بیان نظریات مطروحه و تحلیل و نقد دلایل هر کدام از آنها، نظر مبنی بر استقلال و با نام بودن قرارداد پیش فروش ساختمان با ارائه دلایلی تقویت خواهد شد.

زمینه و هدف: روند رو به رشد جمعیت و کمبود فضا در شهرهای بزرگ وجود آپارتمان نشینی را توجیه می کند ساخت و ساز آپارتمان نیز حرفه مستقل عده ای از اشخاص حقیقی و حقوقی شده است در سال های بعد از انقلاب اسلامی نظر به افزایش جمعیت و به تبع آن افزایش تقاضای مسکن و از طرفی گران بودن زمین ه ای شهری سازندگان را بر آن داشت تا بخشی از نیاز مالی خود را از طریق پیش فروش بخشی از ساخته های خود تامین نمایند همچنین کم بودن قدرت خرید متقاضیان نیز از سوی دیگر سبب تشویق ایشان به پیش خرید و پرداخت اقساطی ثمن شد همگی این عوامل دست به دست هم داد تا پدیده پیش فروش و پیش خرید آپارتمان در شهرهای بزرگ رایج گردد و شیوع پیدا کند. هدف از این تحقیق دستیبابی به راهکارهایی در جهت اجرای صحیح پیش فروش ساختمان در جهت تضمین حقوق شهروندان می باشد. مواد و روش ها: این تحقیق بصورت توصیفی-تحلیلی نگارش شده است. یافته ها: یافته ها حاکی از این است که قانون پیش فروش ساختمان مصوب 1389 با بیست و پنج ماده و چهار تبصره گامی بلند در راستای اجرای صحیح پیش فروش ساختمان در جهت تضمین حقوق شهروندان برداشته است. ملاحظات اخلاقی: مقاله پیش رو با تکیه بر اصول صداقت و امانت داری نگارش گردیده است. نتیجه گیری: همگام با روند ساخت و ساز و نیاز به مسکن در جامعه مقنن نیز احساس نیاز پیدا کرد تا برای نظم بخشیدن به این قراردادها دست به تقنین و وضع قوانین سازگار با موضوع بزند از همین روی در سال 1389 قانونی به نام قانون پیش فروش ساختمان به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید که موجب تنظیم بخشی از روابط موجود بین خریداران و فروشندگان گردید و حقوق شهروندان نیز در این قانون تضمین گردید.

انتقال حقوق و تعهدات قراردای از جمله قراردادهای مهم و شناخته شده توسط مقنن در نظام های حقوقی است. یکی از موارد انتقال قرارداد در حقوق ایران در قانون پیش فروش ساختمان سال 1389 مطرح گردیده و قانونگذار در دو ماده 17 و 18 آن قانون، ضمن پرداختن به موضوع انتقال قرارداد، شرایط و آثاری را مطرح کرده که در این تحقیق مورد بررسی قرار می گیرد. این تحقیق به صورت توصیفی تحلیلی سعی کرده است تا با پرداختن به اصول و موازین انتقال قرارداد و توجیه آن در نظام های حقوقی، چگونگی انتقال قرارداد پیش فروش ساختمان را تجزیه و تحلیل کند. از مهم ترین شرایط انتقال قرارداد مزبور را که مقنن بیان داشته می توان به رضایت طرف اصلی قرارداد به انتقال و لزوم کتبی و رسمی بودن قرارداد انتقال اشاره کرد. همچنین این اقدام قانونگذار بسیار ارزشمند بوده و علاوه بر داشتن اثراث اقتصادی فراوان، گامی جهت یکپارچه سازی این گونه معاملات بوده است. در قوانین کشورهای مختلف از جمله فرانسه، قوانین جداگانه ای در مورد انتقال قرارداد وجود دارد ولی این امر در قوانین ایران مورد توجه قرار نگرفته است.

حقوق دانان ماهیت های مختلفی برای قراردادهای پیش فروش به دلیل موجود نبودن مبیع در زمان عقد، قائل شده اند. در این تحقیق مفهوم پیش فروش و ماهیت این قرارداد بر اساس قصد متعاملین مورد بررسی قرار گرفت و نظریه «بیع مال اعتباری» ارائه گردید که به ضمیمه آن شرط ضمن عقد احداث ساختمان وجود دارد. به موجب این نظریه، قرارداد پیش فروش عبارت است از بیع عین معین آپارتمان ساخته نشده به علاوه شرط عینیت فیزیکی بخشیدن به آن (احداث ساختمان). رابطه عقد و شرط مذکور، مورد تحلیل قرار گرفت و در نتیجه معلوم شد آثار این قرارداد با متعاملین و عرف جاری مطابقت دارد و نیازهای جامعه امروزی را برآورده می سازد از آن جمله تملک بی درنگ خریدار به آنچه وجود دارد و بعداً کمال می یابد.